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对不起,房价还要再涨12年! | 檀钱

2018-05-30 20:52:38   


来源 | 深悦会(经授权转载)
「房地产,是一袭长满蚤子的华丽长袍」
——from深悦会
有人说,中国的房价是玄学,无人知道日后的走势,所有预测房价的都是神棍体质,纯属屁股落坐有站台的忽悠,有助纣为虐的嫌疑。
也有人说,现在房价已是天花板,日后绝无可能出现大涨,长效机制了解一下。
说到这里,忽然想起了任志强,其实,关于房价的拐点,之前他7年前就分析过。
2011年,彼时还沉迷在爬山和滑雪,春风得意马蹄疾的王石,兴致突发的要去哈佛大学游学,万通的冯仑也从一把手撤下来,由许立接任董事长,任志强接到上级领导通知,要卸任华远董事长,同时,任志强的好哥们潘石屹也被谣传要淡出公司管理,由妻子张欣接管SOHO中国。
在某一次论坛上,任志强一如既往的发表了言论,逻辑很缜密,用论证得出了房价下跌的三个必要条件。
如果要用论证题题型来说就是。
已知条件:一个地区的房地产高增长,或者持续增长,增长率为4%,城市化率为40%,户均套数为1:0.5
求证:此地区房价是否会涨,如果涨,会涨到哪年?
第一个答案当然是肯定的,会涨,主要是第二个答案, 中国的房价究竟要涨到哪一年?
01深悦会觉得后一个问题的答案无解,因为中国的楼市已经脱离了任何规律或者周期的范畴,任何把别国地产数据套用到我国的都是耍流氓,咱们如一匹马,脱缰野马。
不过,房价涨到头是哪一年,虽然不知道,但是我们可以用反推法去梳理,去设想一下房价什么时候会跌,就可以很轻松的得出一个不清晰不一定但已具轮廓的雏形了。
别急,咱们先看看中国房价是怎么涨起来的。
当然,一二线城市因为资源的独特和唯一性涨是必然的,这里主要讨论三四线。
主要是4点。

1,老生常谈的棚改货币化安置。
这世道,没什么比棚改更能制造刚需了,房子一拆,立竿见影的多出五位数甚至六位数的刚需,不赔房,只能买新房了。
此为三四线最有效的维持推动房价的手段。
提起拆迁户,很多人艳羡不已,毕竟一下子少奋斗二三十年,甚至直接农奴翻身把歌唱了,值得艳羡的仅限于一二线城市,三四线的被拆迁户,十有八九欲哭无泪。
别的不说,拿我们这个典型的四线末五线出头的小城市来说。
政府的补偿金是1平米=3000元,装修评估另算,好一点的能到3500。
问题是,自从棚改以来,咱这平均工资3000的小城市的房价已经突破5000了,现在几个新盘开盘价格直接6000,学区房的价格还要高一筹。
下半年的恒大和绿地再来分一杯羹,均价拔高个一两千不是梦。
很残酷的一个结果是,原来小城市的拆迁款,不说置换一套房了,也只刚刚够付个新房的首付,装修还得绞尽脑汁的去筹钱,再用余生十年二十年来还银行贷款。
大家要明白,棚户改只是手段,并不是让你们发家致富。
一是政府地方债,二是在于政府需要维持经济稳定,防范系统性经济风险爆发,应该与反腐、金融管控等一些列问题联系起来看,股市风险控制住了,各国企央企楼市库存去得七七八八了,什么小额贷款小金融机构整治的差不多了,银行的风险也再进一步的降低,整个一整套思路,无外乎亡羊补牢 犹未迟也,开源节流稳控风险。
这样,就很好理解2018年为什么巨额和巨量的待棚改地区与户数了。
这一波,解决掉楼市库存,解决掉房企风险,通过卖房卖地稳定住地方财政收入,延缓了地方债务危机的出现,这就一举三得了。
羊毛好,羊毛嫩,羊毛薅来爽歪歪,如果用通俗一点循环链来讲,大概就是:
房子拆迁了,旧城区改造完成了,居者有其屋了,偏僻一点的变成了新城了,催生了一大批房地产及裙带关系行业上岗了,开发商建好房子卖要交税了,住户也要交税了,财政来源有了,银行的债务解决了风险降低了,GDP升高了,城市进步了,政绩出来了,大佬高升了。
2,返乡置业是第二大购买主力群体。
逃离北上广不是情怀,而是撞了南墙无奈回头,大城市动辄百万千万的房子,一个外乡的普通人,除非开挂,否则再怎么努力,挤得头破血流也难以上车,要知道,大城市的房子只是为城市之中30%,甚至更少的人准备的,非战之罪。
一二线买不起怎么办?退而求其次,回三四线,回老家呗。
别忽视这部分回三四线城市安居乐业的年轻人,他们也是购买的主力之一,也是购买刚需。
因为要结婚成家,有能力的双方父母各自给子女买一套,然后双方共同出钱合资再买一套来住,一下子三套就没有了,最差都得新买个一套的。
当然,返乡置业也不全市北上广容不下的那群肉身,还有摸准国家调控灵魂的一批投资客,哪怕是价格洼地的四五千均价,涨到七八千,那也翻了一倍,蚊子肉也是肉,更何况在大城市有心栽花的各种限的大环境之下,在“房住不炒”的无心插柳之下,一二线城市的投资和资金,只能向三四线城市转移了。
而且,一套能赚个几十万,何乐不为?

3,政府引入大品牌的开发商来推动本地楼盘价格。
我们这小城就是如此,先是一个碧桂园,瞬间将本地期房的价格推到一个新的高度,宇宙房企啊,质量虽然放在大城市不值一提,但对于小城而言,绝对是高质量的楼盘了,无论是户型,还是地点,或者配套,都是香饽饽,吸引力十足。
二八法则是不分大小的,三四线城市也有当地财富顶端的一群人,哪怕是价格比周围楼盘高了一倍,还是乐不思蜀,说起老子在碧桂园买的大别墅,脸上红光无形之中都要X5。
再然后,恒大了。
再再然后,绿地来了。
再再再然后,原本3000出头都属于好地段的小城市,房价要逼近8000了。
大家一看,哇,房价涨这么快,赶紧买啊,再不买就亏出天际了,更何况,小城市的投资渠道本来就少,当地百姓投资方式约等于无,买了房,那可是实打实的财产,总比投到什么宝网上靠谱吧
4,搬迁学校,建学校,做医院,搞新城区。
一个城市没几个东南西北新城山湖新城什么的,都不好意思说自己是新三线新四线了,尤其是小城市,市中心特别极具流动性,一个不小心,得,转移了。
特别是学区房,在四线城市,教育资源就跟羊的数量是一样,是固定的,有限的。
因此学区房一直是个热点,以前村里镇子上有小学初中,现在几乎绝迹,即便有,当地乡镇的居民也想方设法的让孩子到城里上学,以前是租房,一年6000到10000,现在人家手里有钱,直接购买房子了,为了让孩子得到更好的师资,享受城市教育,有好的学习环境,不会心疼的。
再说了,房子还可以投资,学区房本身就很吃香,转手很容易,为什么不买?
新建一个学校,能带动一片区域的房价飞涨。
新建十个学校,哎呀,我要飞。
还有一点,只要有通货膨胀,工资就会上涨,商品价格会上涨,别忘了房子叫做商品房,将时间放到无限长,在理解一下就明白了,工资收入不断上涨,房价怎么可能不涨?
没理由你五年前收入3000,房价也是3000,五年后你的收入涨了三倍,接近一万了,房价还是三千吧?
而在这个过程中,稀缺性资源的价格波动会比其他剧烈,资源越稀缺,涨幅就越大。
02
三四线房价基本就是这么涨起来的。
近几年,政府所有调控的最终目标,其实只有两个字:维稳。
如果一定要在这两个字前面加个主语的话,那就是:金融。
金融稳定,只有金融稳定了,才不会出现因为金融问题扇动蝴蝶翅膀,导致社会的大动荡。
如何保持金融稳定?骨干要稳住,也就是央企国企,银行不能出问题,因此银行内部整治,管理人员更换,银行内部改革,各项金融措施出台,大家应该记得前两年出台的银行破产法,那真的不是开玩笑的,万不得已的后手啊!金融行业不能出问题,各大保险公司巡视整治,连带房企暂时也要救一把拉一下。
不是政府无能,房地产市场调控,不是简单的涨或者跌,而是真的不允许房价跌。
所以需要通过密密麻麻的调控政策,让经济稳定在一个可控范围内。
我们常听到的时间就是金钱这句话,用在这里特严丝合缝,以最小的代价去拆东墙来补西墙,延缓的金融问题与隐患爆发,为最后彻底解决问题争取时间。
如果从出发点来看,近两年大佬们操作,就是实打实的100分得了82分,剩下的18分以666的形式送给大佬们了。
如果杞人忧天的换个角度,站在国家或者政府的角度上去想问题的话,无论换谁来,想要比当局者们做得更好的话,只有一种可能——
那就是在p社天际线里完成了。

不信,你试想一下:
当局者们可以在人口14亿,960万平方公里的国土上,城市化率60%不到,年均经济增长达7%的客观条件下,可以让所有的年轻人能轻轻松松买得起只占全国人口不到8%,全国土地面积0.3%左右的几大城市的房产,还要让这几大城市里四口之家基本上平均每个家庭拥有100平米左右,还得保证大家都是好学区。
且不能走计划经济,不能放水救市,不得设置户籍限制,人民可以自由迁徙,拆迁不能暴力,不得侵犯几大城市原住民的权益,也不能让几大城市发展的像孟买墨西哥城那样混乱。
也同时得保证有足够数量的年轻人,留下来活跃经济贡献GDP。
最重要的是,不能让年轻人欠房贷,为银行打工,也不能让年轻人将自己大半生的心血以及全家人的大半数家庭财富耗在买房上。
这怎么可能?
三四线城市的发展,也是同理,如果五年前的工资是3000,房价是3000,五年后的工资和房价还是3000,是不是细思极恐?
03
好了,扯得有些远,回到前文的反推问题:中国房价什么时候会跌?
房价要跌必须满足四个条件。
首先就是补西墙的布局已收线 ,金融问题解决之后,这个度具体有多长谁也不知道,但有很大希望是2025年,2025这个年份,相信大家也不陌生了,此篇文章就不多加阐述了,点到为止。
第二,得看经济增长速度,是否能保证4%以上的增长 ,这同样也是一个必要条件,如果没有宏观经济增长的话,是不可能有房地产市场发展的,市场都不发展了,当然水到渠成的得降了。
第三,城市化问题 ,如果城市化达到百分之六七十的时候,房价会迎来一个下降或平缓发展的过程,很明显,我们目前还远远未到。
四,城市中的户均套数超过1:1.1 ,这个概念是什么意思?用俗话来讲,就是一个城市家庭一定有1.1套房子在那等着,这时候房价才会降下来,而从1:0.5升到1:1.1,这同样是个漫长的过程。
当四个条件达到以后,未来房价会降,那么,这个未来到底多久才来?
深悦会大概算了一算,嗯,2030年以后。
换而言之,醒醒吧,三四线房价,还要再涨12年! 涨多涨少涨快涨慢,那就得分化对待了。

至于不少好汉咨询的买房问题, 如果是刚需,还是那句老话了,别头铁,那该上车还得上车,无论是管清友的借钱都要买,否则未来10-20年更买不起, 还是樊纲著名的六个钱包理论。无论是否知道人间结果,至少他们都是从央妈庞大的数据库中提炼出来的结论。
刚需就应该学着《喜剧之王》里头的周星驰,握紧拳头,对着大海喊几声“努力,奋斗”,为自己上车后的美好生活必须死磕,不买房子不回头。
如果是投资,还是瞄准三四线城市的投资,只能说,上车容易下车难。
蚊子肉虽然也是肉,但有时候别贪这一点为好,给三四线也快留不下肉身的刚需小年轻们留一个安居乐业之所,请捂好自己钱袋子,备好粮食好过冬!

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